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北京新房11月成交量环比增三成 房企多以平价走量为主

  • 时间: 2014-12-02 09:29:40
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    降息等政策利好落地后,作为一线城市代表的北京,成交数字的每一次起伏,都牵动着房地产市场敏感的神经,成为业内揣度楼市即将回暖抑或持续低迷的凭据。从最新的数据看,北京楼市似乎感受到了来自信贷政策的短期驱动。
 
    链家地产市场研究部12月1日下午提供给《第一财经日报》记者的统计数据显示,刚刚过去的11月,北京新建商品住宅的网签量为12279套,环比10月上涨28.6%,扣除保障房、自住房与定向安置房后,成交4886套,环比10月上涨30.3%。
 
    与此同时,2014年前11个月,北京新建商品住宅(含保障房)网签量为79131套,扣除保障房、自住房与定向安置房后成交55791套,比去年同期大幅下降28%,此外一向对政策极为敏感的北京二手房市场,眼下也出现了回暖乏力的局面。这意味着,北京楼市面临的压力仍然不容小觑。
 
新房成交增三成
 
    “现在无论别墅还是洋房,优惠力度都很大,到年底了,为了冲业绩。”12月1日下午,位于北京西郊一别墅项目的渠道销售刘青(化名)向本报记者透露,该项目的洋房产品目前价格在3.2万元/平方米~3.3万元/平方米之间,较此前的3.5万元/平方米明显下调。
 
    记者留意到,该项目在售别墅产品8月开盘,11月初时在网上公开的均价为5万元/平方米。但据刘青透露,目前该项目别墅单价为3.8万元/平方米~4.5万元/平方米,同样明显低于此前的定价。为吸引客户前来项目看房,刘青还在发给客户的短信中强调:“给您最大折扣,有精美礼品相送。”
 
    刘青的身后,是整个北京新房市场借助政策利好、于年底积极去化跑量的宏大图景。
 
    实际上,受多重利好因素影响,改善型购房者入市,上周北京纯住宅成交表现情况较好。亚豪机构提供的统计数据显示,扣除保障房和自住房后,上周北京纯商品住宅累计成交2360套,环比大幅上涨54%。这是2014年北京周度销量最高值。
 
    对此,亚豪机构副总经理任启鑫对本报记者分析,央行信贷放松政策在楼市效应逐渐显现,再加上11月21日央行时隔两年再次降息,有助降低购房成本,政策红利覆盖全部购房客群,使得购房者心理预期发生根本性转变,在开发商加大优惠冲刺业绩的背景下,此前犹豫观望的刚需客户开始逐步走出观望期,抓住当前短暂的购房窗口期出手,是此轮成交“翘尾”的主要原因。
 
    从整个11月份看,各种救市政策的叠加,对市场的刺激效应已经有所显现,市场在震荡中回升。链家市场研究部在报告中分析称,北京11月新建商品住宅市场网签量增加,实际的纯商品住宅成交也有一定幅度回升,价格方面,在央行降息托市背景下,年底价格下降的可能性变小,但库存与业绩压力下仍然以平价走量为主。
 
高库存下平价僵持
 
    进入11月后,北京新房项目去化周期明显缩短,这与房企积极营销措施有关。特别是刚过去的11月,房企在北京拓宽营销渠道,积极走量,方兴、远洋等房企也加入“双11”的网络营销节点,以让利优惠或活动抽奖吸引了部分客户。与此同时,救市政策不断出台,托市效果逐渐显现,购房者的积极性有所增加。
 
    尽管如此,从今年整体数据来看,北京楼市仍面临不小的压力。
 
    同样来自链家的数据显示,今年前11个月,北京新建商品住宅(含保障房)网签量为79131套,扣除保障房、自住房与定向安置房后成交55791套,比去年同期大幅下降28%。
 
    对此,任启鑫给出数字称,截至11月,北京楼市库存量仍高达8.6万套。因此他的看法是,近期回升的成交量并不足以改变北京高库存的现状,再加上楼市新增供应量,未来一段时间楼市面临的去库存压力仍然非常大。
 
    在链家地产市场研究部张旭看来,12月北京楼市成交还将进一步增加,但从近期热销项目的成交均价看,目前北京新房市场的主流走势比较平稳,仍然以平价走量为主。
 
    张旭认为,与北京二手房市场成交均价年内近10%的降价幅度相比,今年新房市场的降价项目实属少数,多数以僵持为主,大部分项目价格仍高于去年。她预计,当前北京新房价格大幅降价的可能性较小,考虑到近几年开发商拿地成本、融资成本及开发成本上涨等因素,从当前的政策环境来看,未来房价下调的可能性较小,但同时也不存在大涨的可能。
 
    “短期的高成交量并不足以支撑房价上涨,因此就算项目定位高端,预计年前仍将会采取低开入市策略,吸引成交以回笼资金。”任启鑫如是说道。
 
    此外,值得注意的是,近两个月回暖呼声很高的北京二手房市场,实际上并没有一些中介销售人员口中描述的那么景气。
 
    链家的统计数据称,11月北京市二手住宅共成交11180套,为年内首次破万,网签量环比上月同期上涨26.4%,与去年同期相比基本持平。但与此同时,网签反映的成交有时间上的滞后性,11月北京二手房的实际成交量水平,较10月有所回落,成交均价也未继续延续10月的上涨态势,约为2.8万元/平方米,环比下降1.5%,同比下降4.8%,成交均价年内(1~11月)累计降幅为3.6%,市场回暖乏力。

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